中原按揭王美鳳: 料港息口下半年趨升 惟對供樓負擔影響不大 (12:07) – 20220616 – 即時財經新聞

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王指出,美國自3月開展加息期後,港元拆息亦受影響而逐步上調,因加息初期銀行體系結餘高度充裕,拆息升速及升幅溫和,近日港美息差一度拉闊至近1厘,再次引發套息交易及金管局被動入市,本港銀行體系結餘本周跌穿3,000億水平,在美息上升、銀行結餘減少及季節性因素影響下,與樓按相關1個月拆息今天(6月16日)升至0.58%,市場按息由5月份約1.5%升至現時為1.88%,加幅0.38厘,每100萬按揭額之每月供款增加約185元 (30年還款期計)。 

王美鳳指,港息跟隨美息升幅的快慢,很大程度上視乎本地銀行體系結餘收縮規模及速度,對比上次加息周期,現時銀行體系結餘水平較高,特別在加息初期,加息步伐較溫和。今年美息累計加幅達1.5%,港元未有跟足美息加幅;而美國是次加息0.75%後,港美息差將進一步拉闊,加上美國於本月同步開展縮表,下半年或較多引發金管局干預及本地資金流出,港元拆息跟隨美息上升步伐將加快。預期是次美國加息後,1個月港元拆息將升至0.8%附近水平,市場按息短期內邁向2%水平。市場預期美國很大機會於7月及年內繼續加息,料下半年本港1個月拆息將逐步升穿1.2%,以市場主流H按息率H+1.3%計,即下半年H按息將觸及封頂息率即2.5%。 

王續指,美國聯儲局預期7月或再加息0.5%至0.75%,屆時聯邦基金利率已達2%以上,在對上一次加息周期,當2018年9月聯邦基金利率加至2%至2.25%,本港最優惠利率P,開始上調0.125%,但當時香港銀行結餘已跌穿1,000億元,而港元1個月拆息已達2%,而現時本港銀行結餘仍高逾2,500億元,港元拆息仍偏低,但相信港最優惠利率於今年第3季至第4季將上調,估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。 

王美鳳表示,現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下之防守力高,現時按揭借款人的平均「供款佔入息比率」僅約36%,以現時按息及30年期計,若按息升至2.5%,「供款佔入息比率」將升至41%,若按息升至3%,「供款佔入息比率」升至43.5%,仍屬健康低水平;加上政府今年放寬按保樓價上限推出「財爺PLAN」,有效為置業人士降低首期負擔,相信供樓利息上升,對樓市實質影響不大。

 

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